智慧是管理成功的关键因素
为了更多地了解锦和商业，记者来到了锦和商业旗下位于上海市黄浦区丽园路、蒙自路路口的越界•智造局一期园区。
记者了解到，越界•智造局一期是锦和商业经营管理的23个项目之一。园区充分利用原上海紫光机械厂厂房的空间布局，采用ART-DECO设计风格，用连廊将园区内功能不同的建筑串连起来，形成特色鲜明的“街区式”建筑群，与周边环境融为一体。锦和商业各个园区面积虽大小不等，但企业入驻率均超过95%，并仍以每年2~3个项目的速度在全国开拓市场。
在各种有效措施的共同作用下，锦和商业一直保持良好的发展态势。顾燕透露，近三年锦和商业的业务增长率保持在两位数。在此背景下，锦和商业还将加大智慧园区的投资力度。接下来锦和商业将更多地关注移动应用和大数据分析：
首先，将所有管理信息化的系统整合起来，实现整合效应。
其次，关注移动应用，打造移动App平台。顾燕认为，移动App能够给入驻企业提供方便、快捷的服务，因此锦和商业希望在年底前借助用友网络的帮助打造移动App平台，以更好地服务入驻企业。
最后，强化BI分析应用，充分发挥数据价值。锦和商业希望将园区服务平台的数据充分利用起来，比如说，对退租率较高的企业类型进行分析，了解退租的真正原因，从而改进园区服务。
当前各地的文化创意产业园区可谓层出不穷，但是同质化竞争导致很多园区的企业入驻率偏低，经营状态不甚理想。在此环境下，为何拥有23个项目的锦和商业的成熟项目入驻率却在95%以上?锦和商业的成功，除了定位准确、设计独特、善于管理以外，关注园区智能化建设也是锦和商业取得成功的一大因素。
在文化创意产业园区有如雨后春笋般涌现的今天，由上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称锦和商业）管理运营的越界品牌文化产业园已经脱颖而出。锦和商业到底有什么样的杀手锏？
锦和商业公共关系部经理顾燕告诉记者，锦和商业之所以能够取得成功，主要原因包括以下四点：
第一，锦和商业提供的是全价值链一站式服务，即从项目承租，到后续的项目定位、设计改建、招商、运营和搭建公共服务平台的一站式商用物业服务链，而非一些园区运营管理机构只是负责招商。值得一提的是，锦和商业针对文化创意企业提供多样的文化体验线下活动，让园区真正做到“创意办公、文化体验”。
第二，锦和商业较早涉足文创园区管理领域，已形成独具特色的文创品牌园区开发模式和品质运营标准体系，并且以品牌化的方式将这些管理经验输入到新的园区。园区在不断完善商业配套设施的同时还可以带动周边地区的经济发展。
第三，锦和商业在园区改造方面别具特色。顾燕介绍，锦和商业在园区设计方面非常用心，大多是邀请国外知名设计公司进行规划设计，符合文化创意企业对建筑风格的喜好。比如，越界•智造局一期就是邀请加拿大LSK国际建筑事务所进行规划设计。
第四，通过智能化建设强化园区的软实力。这种智能化包括三方面：一是园区本身的智能化，比如引入智能停车系统；二是构建内部运营管理平台，对园区房屋和客户资源进行集中管理，进而实现对园区入驻企业全生命周期的管理；三是公共服务平台“i越界”的搭建，可以实时、便捷地满足园区客户的多样需求。
锦和商业的内部管理平台，也就是园区服务平台，选择了由用友网络建设。顾燕告诉记者，锦和商业之所以选择用友网络作为园区服务平台建设的合作伙伴，主要由于以下四个方面的原因：
第一，解决方案在个性化方面做得不错，能够很好地将锦和商业的各种经营理念落地到系统中。用友网络房地产及园区行业事业部专家王培虎补充说，用友网络园区服务平台是基于用友NC研发的，是个开放性的平台化产品，除了提供基础应用，用户还可以轻松地根据需求进行个性化开发。
第二，用友网络在智慧园区领域做得比较好。值得一提的是，用友网络的解决方案能够让锦和商业之前建设的相互独立的IT系统互联互通。顾燕解释说，因为历史原因，锦和商业采用了由多个软件供应商提供的管理信息化解决方案，导致信息孤岛严重，这成为锦和商业进一步提升管理水平的瓶颈。
第三，解决方案的专业性强，能够较好地满足锦和商业各种需求。王培虎介绍，园区行业是用友网络房地产行业的一个分支，用友网络在该领域已经拥有十多年的发展经验。用友网络在服务万达、上海恒隆和上海金桥等众多园区客户的过程中积累了丰富的经验，深刻了解成熟园区的应用需求，因而用友网络园区服务平台能够覆盖用户所需的各种基本功能。
第四，用友网络可以提供便捷的优质服务。
据悉，锦和商业的园区服务平台主要包括门户网、项目管理、招商管理、租赁管理、物业客户服务管理、CRM、资产管理和BI等模块。根据用友网络提出的分步实施策略，项目一期主要实现对房屋和客户资源的集中管理，二期主要为了实现对园区入驻企业全生命周期的服务管理，后期还要扩展工程成本管理、移动设备的信息化应用、智能硬件的应用、园区支付一体化应用。
如今，园区服务平台帮助锦和商业对内将资产管理、合同管理、分权管理等功能集中起来，并通过与第三方OA系统的集成实现了业务的统一管控。园区服务平台帮助锦和商业优化配置园区资源，降低入驻企业的成本，并为入驻企业提供更多的增值服务。与此同时，平台的应用使得锦和商业的数据报表不再受人为因素影响，变得准确而又高效。
不仅如此，园区服务平台还帮助锦和商业快速复制成熟的管理模式。“我们新项目都通过园区服务平台快速复制运营管理模式。”顾燕进一步补充说，当前锦和商业还在不断开发新的园区，园区服务平台将大大节约园区运营管理模式的复制成本。
链接 智慧化建设是提升园区竞争力的关键
上海市智慧园区发展促进会副秘书长王伟认为，当前园区的业务重心已经从原来单纯的提供物理基础条件，即采用卖地模式，发展到现在通过精细化管理来提升服务能力，因此智慧化、信息化建设变得越来越重要。
比如说，漕河泾开发区形成品牌效益后，在其他地方进行品牌输出，甚至进行产业转移。在信息化系统的帮助下，漕河泾开发区能够不断快速复制成熟的运营管理模式，招商人员还能通过以往的招租记录有针对性地进行招商。
王伟表示，当前园区智慧化的建设的热点有两个：其一，在建园区在建设时就引入BIM（建筑信息管理）系统，从规划时就考虑对园区进行全生命周期管理；其二，成熟园区通过管理信息系统等落实“以人为本”的管理思路。
为了让园区在智慧化建设工程中有章可循，王伟透露，上海市还在积极制定智慧园区的建设标准。
王伟最后总结说，好的园区应该具备三个特点：第一，具有特色，定位要精准、独特，比如，锦和商业的越界品牌以文化创意产业为目标，定位就很清晰；第二，要多做些与产业相关的线下活动；第三，提供各种智慧化服务，提升入驻企业的体验。
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